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房企借跨界提高融资才能 多元运营有助优化财政

睿信致成总经理薛迥文说,跨职业运营带给开发商的运营优势许多,至少在融资才能方面,要比非多元化运营的企业更有竞争力。

此前曾报导过,有部分中小地产商由于无法经过正常途径从银行那里取得开发贷,转而以贸易公司的名义从银行告贷。这类被称为“借壳”告贷的方法,具有必定的遍及性。

可是,在实践中,开发商真的有或许能经过房地产以外的事务取得告贷吗?即便能取得告贷,又能用于房地产开发吗?在曩昔几年中,非房地产事务终究给房地产事务带来了怎样的融资便当?除了拓展融资途径、节约融资费用外,跨职业运营对公司的财政还有哪些协助?

更低的利息开销?/。

上海一位有色金属企业的财政负责人告知记者,依照银行现在的规则,假如运营的事务不触及房地产开发,且公司的规划和实力都不弱,要想请求到一笔利率低于8%的一年期告贷不是什么难事。假如公司还从事进出口事务,而且运用信用证融资或银行收据贴现,融本钱钱乃至能够低于7%。

这样的融本钱钱现已比房地产开发告贷融本钱钱廉价许多。由于银行约束对房地产类告贷,现在地产职业均匀融本钱钱现已到达或超越10%。

尽管有多家非地产类公司的财政证明,有方法经过非地产类事务告贷,并将资金换而运用到房地产开发范畴。可是,以非房地产事务的名义向银行请求告贷,再将这些告贷用于房地产开发,是存在必定妨碍的:金融信贷部分有一个信条是宣布告贷是专款专用的,告贷人不得挪用于和告贷需求没有关系的范畴。

大都开发商的财政经理也否定,他们会将非地产类告贷应用到地产开发范畴。但不可否定,非地产开发类告贷,的确拉低了房地产开发的全体融本钱钱。这从上市公司的财政数据可见一斑,

翻看绿洲、万科等房地产上市公司的2013年度财政报表,能够发现一个独特的现象。到2013年底,绿洲包含短期告贷、非一年期到期活动负债以及长期告贷等告贷余额总规划尽管超越了千亿,但上一年实践开销的利息仅27亿元。而各类告贷余额规划约800亿元的万科,当年度的利息开销却高达60多亿元。

薛迥文说,形成这种现象的或许性有两个,一是绿洲的开发项目本钱化率比较高,而万科的本钱化率比较低;二是绿洲非房地产事务的融本钱钱偏低,因而拉低了集团的全体财政费用。

事实上,这一现象适当遍及。主营房地产的金地集团,到上一年底的各类告贷余额只要260多亿元,但上一年付出的利息开支23亿多元;多元运营的世茂股份,上一年总告贷规划超越百亿元,可是利息开销却不到1亿元;多元运营的华裔城到上一年底的各类告贷总规划超越200亿元,但当年度的利息开销仅为6亿多元。

再看毛利率,万科上一年的房地产结算毛利率为22.31%,金地集团上一年房地产的毛利为26.34%。多元运营的世茂股份毛利率超越40%,相同跨职业运营的厦门建发,毛利率也到达32.79%,华裔城的毛利率乃至到达58.02%。

多元化运营对冲现金流量表/。

不过,并不是一切的跨职业运营都能给开发商带来更多低本钱的融资,以及高额的毛利率。上海一家修建企业的负责人说,他们此前也想以修建企业名义向银行请求告贷,然后为房地产事务融资。但在曩昔几年,上海对修建企业的融资一向管得较紧,他们只能取得信用告贷,往往一个分公司只能取得一两亿元的告贷。对一个需求十几亿元的房地产开发项目来说,这显然是无济于事。

从事建工、房地产开发等相关范畴的上海建工上一年的毛利率只要21.8%,另一家追求多元化开展的企业富丽宗族,毛利也只要29.28%。

薛迥文说,房地工业依然归于扩张型出资阶段。主营事务现在很难完成自我“造血”,需求公司经过各种融资途径为地产事务“输血”。

在这样一个阶段,开发商最需求做的是寻觅现已开展老练、能发生继续现金流的职业,而不是去找那些需求“造血”和“输血”的职业。

闻名经济学家郎咸平曾以和记黄埔为事例,剖析多元化运营成功的要害。他说,和记黄埔的每一个职业的毛利都只是职业的均匀水平。可是当这些职业组合在一起,就发生了意向不到的效果。比方,正在研制尚没有成绩的医药板块,未来的赢利尽管不错但现金流肯定是净流出;而零售超市的赢利不高,但现金流却是净流入,这两个职业的现金流进行组合,就能平衡现金流量表。

在这方面,恒大是能够学习的公司。恒大的冰泉和商业百货,都归于现已老练的业态,假以时日能为恒大带来安稳的现金流,这样就能够在现金流量表上补偿房地产职业的净现金流出。

此前,也有企业在跨界运营时,没有考虑到平衡现金流量表,然后给企业带来较大财政危险。比方,熔盛重工和恒盛地产两家企业的跨职业运营,就曾被业界以为存在必定的财政危险。由于和房地产相同,其时造船业也处于运营性现金流的净流出阶段,因而其时有人指出,两家公司的控股股东将由于这样的出资组合遭受财政压力。

多元化运营降低本钱/。

此外,开发商们还测验在上下流范畴跨界运营,以大幅度降低本钱。

绿城电商的有关人士就曾向记者叙述过碧桂园的一个事例:碧桂园的水泥、基建等原材料很大一部分是由自己来供给的。这些水泥由于生产规划较大,本钱相对较低,又少了出售途径的费用开销,为碧桂园在节约本钱方面供给了很大的效果。

而绿城电商关于绿城的房地产开发也有相似的功用。绿城电商原是绿城的修建收购部分,后来开展为B2B的建材供给商。其收购形式是由整个职业来监督建材收购的最低价,定时发布不同建材的最低成交价,绿城按上述最低成交价来收购建材。

事实上,的确有部分房企经过打开上下流工业的跨职业运营,获取不错的收益。比方,从事房地产开发的中南建造上一年的毛利率到达38.51%,远远高于职业均匀水平。栖霞建造则由于参加保证房建造取得代建金钱,保证了公司年底的运营性净现金流入。

至于从事房地产金融事务的跨职业运营企业,则更有时机凭借房地产基金获取高额的净资产回报率。

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